古家付き不動産売買の注意点

土地上に利用が難しくなった建物が残った状態でその不動産の売買契約を結ぶ場合、その契約は土地のみを対象とした売買契約なのか、土地建物を対象とした売買契約なのかに別れます。

一般的には利用価値の無い建物を敢えて売買対象にすることは少なく、「（古家付きの）土地売買契約」という手続きを取ることが多いと思いますが、その場合利用価値のない建物は引き渡し後買主が取壊しをするという前提で話をすることが多いと思います。

売買契約書には当然その旨を記載するわけですが、ここでいうその旨と言うのは、

・土地上の建物は経年劣化していてこのままでは利用に適さないこと
・この建物は売却後買主にて解体を予定していること
・買主はそれを承知で購入すること
・売買代金はその解体費用を見込んだ上で売主・買主が合意したものであること
・引き渡し後、建物の不具合があってもそれは契約不適合責任（以前の瑕疵担保責任と似た考え方）には該当しないこと
・建物不具合を理由に代金の減額請求や損害賠償、契約解除を求めないこと

などを指します。

例えば引き渡した建物に汚損破損があってもそれ自体は元々解体を前提としているので問題になることは少ないですが、例えば建物の部材や設備に想定していなかった化学汚染物質が含まれていて解体費用が当初目論見よりも大きく変わってくるといった時には問題は起きないとも限りません。

古家付き土地を売買するときにはその辺りを見越して打ち合わせを行い、その内容を契約書に表現することが必要になります。

不動産の売買契約では「現状有姿売買」といって、不動産をあるがままの状態で売却、引き渡しをするという形態がありますが、この場合でも「現状有姿なのだから土地建物に不具合があっても売主は責任を負いません」という主張は基本的に通りませんので、その点は注意が必要です。
現状有姿売買はあくまでも外形上見えている状態で売買するという取り決めであり、外形上から確認することのできない不動産の不具合についてもすべて免責となるという魔法の文言ではありません。

現状有姿売買につき免責を主張するのであれば、その旨をまず当事者間で合意し、正しく契約書に記載する必要があります。

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