不動産取得税・固定資産税・登録免許税

不動産取得税は不動産を購入や新築により取得した時に取得者（法人・個人を問いません）に課税される税金です。
マイホームの建築（購入）を始め、相続税の節税対策で賃貸アパートを建設したり収益不動産を購入した場合、あるいは贈与により不動産を取得した場合にも課税がなされます。
但し、相続で取得した不動産については課税されません。
一方、固定資産税は不動産の所有者に課税される税金で、所有期間を通じて課税がなされます。
固定資産税は不動産を取得した理由に関わらず課税がなされ、納税義務者は１月１日時点の所有者となります。
不動産取得税・固定資産税とも居住目的のマイホームを購入した時には軽減措置もありあまり大きな金額になることはないのですが、相続税の節税対策など居住目的以外の不動産の取得の場合には思いのほか税額が大きくなることがありますので注意が必要です。
その他、不動産の権利変動（売買・贈与・相続等）により登記を行う際には登録免許税という税金が課税されます。

１．不動産取得税

１）計算方法

不動産取得税は以下の算式で計算されます。

固定資産税評価額が課税標準となりますので、建築費や購入費とは直接は関係がありません。
土地の場合は概ね購入価額の７割程度、建物の場合は建築費の５～6割程度になることが多いです。
課税標準が土地１０万円、家屋２３万円以下の場合など一定の免税点があります。

２）税率

３）宅地等の軽減

２０２１年３月３１日までの期間について、宅地および宅地評価されている土地については課税標準（固定資産税評価額）が１／２相当額となる特別措置が講じられています。

４）その他の軽減

• 住宅（建物）の課税標準の軽減
  ＜新築住宅＞
  ５０㎡以上２４０㎡以下の新築住宅あるいは４０㎡以上２４０㎡以下の貸家住宅については課税標準（固定資産税評価額）から１，２００万円が控除できます。

  ＜中古住宅＞
  ５０㎡以上２４０㎡以下で、１）昭和５７年１月１日以降に建築されたか、２）築年数に関わらず新耐震基準に適合していることが証明された建物は、新築日に応じて課税標準（固定資産税評価額）から軽減できる金額が決まっています。
  （平成９年４月１日以降に建築された建物の場合、新築と同様１，２００万円の軽減が可能です）

• 住宅用土地の税額軽減
  上記の住宅（建物）の課税標準の軽減を受けられる建物の敷地については税額が軽減されます。（それ以外にも細かい要件がありますが割愛します）
  ＜軽減額＞
  １）４５，０００円
  ２）土地の１㎡当たりの固定資産税評価×住宅の床面積の２倍（上限２００㎡）×３／１００
  を比較し、大きい方の金額。

＜モデルケース＞

不動産取得税は以下の計算式となります。
建物　　（１，５００万円－１，２００万円）×３％＝９万円
建物は新築で床面積が５０㎡以上２４０㎡以下なので１，２００万円を課税
標準から差し引けます
土地　　（１，８００万円×１／２）×３％＝２７万円
さらに税額控除として
（１，８００万円×１／２÷１２０㎡）×２００㎡×３％＝４５万円
が差し引けますので税額はゼロとなります。

よって不動産取得税は建物の９万円のみとなります

５）手続き

不動産取得税の軽減を受けようとするときには、その不動産を取得した日から概ね３０～６０日以内に都道府県税事務所に申告をするのが原則です。
しかし都道府県によっては何もしなくても軽減措置を適用した上で納付書を送ってくる場合もありますので、まずは都道府県税事務所に確認をすることをお勧めします。

２．固定資産税

１）計算方法

固定資産税税は以下の算式で計算されます。

実際には固定資産税評価額に調整を行った「課税標準」が計算されて税率を乗じます。
尚、課税標準が土地３０万円、建物（家屋）２０万円未満は課税がされません。

２）税率

原則は１．４％ですが、市町村によって異なる場合がります。

３）住宅用地の軽減

一定の住宅用地（併用住宅）は固定資産税評価額が軽減されます。

平成２７年度の改正により、空き家対策関連法案に基づき所有者等に勧告がなされた特定空き家等の敷地については対象から除外されます。
（放置された空き家などは住宅用地の軽減が認められなくなる制度です）

４）新築住宅の減額制度

平成３２年３月３１日までに新築された住宅については、次に要件を満たせば３年間にわたって固定資産税が１／２に減額されます。
（地上３階以上の中高層耐火建築物は５年）

・住宅として使用する部分の床面積が全体の１／２以上
・居住用部分の床面積が５０㎡以上２８０㎡未満（戸建て以外の貸家は４０㎡以上２８０㎡未満）

※１／２に減額されるのは住宅の床面積の１２０㎡までの部分になります
※セカンドハウスでも適用されますが、別荘用の住宅には適用されません

５）都市計画税

原則として都市計画区域内の市街化区域内の不動産について課税される税金で、課税は固定資産税と併せて行われます。
税率は０．３％で、固定資産評価額に乗じます。
住宅用地については軽減があります。

３．登録免許税

登録免許税は不動産の権利移動に伴い登記を行う際に課税される税金です。

１）計算方法

不動産取得税は以下の算式で計算されます。

２）税率

不動産取得税は相続以外の理由で不動産を取得した時の税金で、固定資産税（都市計画税）は不動産を所有しているときに課税される税金となります。
共に住宅については軽減措置が設けられていますが、事業用地等については軽減が無く金額が大きくなりがちです。
また登録免許税は登記に関わる税金であるため、登記を司法書士に依頼した場合には
司法書士報酬と併せて請求されることが一般的です。
また各税金とも軽減措置については細かい要件がありますので、実務上は必ず専門家や税務当局に確認を行うことが必要です。