相続財産が不動産中心である
相続財産としての不動産は、遺産分割がしづらく換金もしづらいという特徴があります。
現金の様に自由に分割出来る財産ではないため、不動産を不動産のままで法定相続分による遺産分割を行うことは非常に困難です。
不動産を原因とする遺産分割トラブルは非常に多いです。
こんなことが起きるかもしれません
1)遺産分割におけるリスク
不動産を誰が取得するかという点が、遺産分割協議の重要な論点となり揉める原因になることは非常に多いです。
一方、不動産を法定相続分で分割しようとすると、共有という形をとらざるを得ないことが多く、その場合にはまた別の問題が生じます。
共有化された不動産は、売却等の処分行為を行うには共有者全員の合意が必要となるため意見がまとまらず事実上凍結してしまう可能性が高いことと、共有者に相続が発生すると共有持ち分がさらに細分化してしまい収拾がつかなくなるというリスクがあります。
2)司法による手続き
不動産を共有せず遺産分割協議をまとめようとしても折り合いが着かない場合には、調停・審判という手続きに委ねるしか方法は無くなります。
通常はまず最初に調停を家庭裁判所に申し立て、それでも納得がいかない場合には審判という手続きを経て最終的な遺産分割が確定します。
但し、裁判所が下す遺産分割は必ず法定相続分となりますので、不動産は強制的に売却換金(競売)される可能性が高くなります。
結果的に不動産を競売による安い価格で手放すことになり兼ねません。
対策
1)遺言等の生前対策
不動産を原因として遺産分割協議が揉めないようにするためには、生前対策により不動産の取得者を決めておくことが最も確実です。
生前贈与という方法もありますが、遺言により不動産を取得する人を決める方法が最も確実でコストもかかりません。
遺言で遺産分割の内容を指定する場合には、他の相続人の遺留分を侵害しないことが重要です。
(「遺言」、「遺留分」はこちらをご参照ください)
2)代償分割
遺言等の生前対策が無く、不動産の取り扱いが相続人による遺産分割協議に委ねられる場合、各相続人の主張が相反し折り合いがつかないときには、不動産を取得したい相続人が他の相続人に対して代償財産を交付して取得する財産のバランスを取る方法が最も現実的です。
これを「代償分割」といいますが、代償財産は通常は現金となり、代償する相続人には資産が必要になります。
自己の代償財産が足りない場合には、相続人同士で折り合いが付けば必ずしも法定相続分を満たすよう代償しなくてはならないというものではありませんので、出来るだけの誠意を見せて理解してもらうか、分割での支払いを認めてもらうといった方法も検討できます。
(「代償分割」についてはこちらをご参照ください)
3)換価分割
代償分割が難しい場合やそもそもその不動産の取得を希望する相続人がいない場合には「換価分割」といって、不動産を売却し現金化した上で遺産分割するという方法があります。
換価分割では、財産の形が不動産から遺産分割しやすい現金へと形が変わるため、不動産を手放すことに各相続人が合意できる場合には非常に合理的な方法です。
換価分割による売却は相続人全員の合意に基づく売却となりますので、売却の最低価額や時期、諸費用の負担、売却を依頼する不動産業者、売却が不成立となった時の対応をあらかじめ決めておく必要があります。
(「換価分割」についてはこちらをご参照ください)