土地を貸す(貸宅地=借地権)

借地権とは建物等を建設する目的で優勝で土地を借りる権利です。
借地という言い方は借主から見た言い方で、土地所有者(貸主)から見ると借地権が設定された土地は、貸宅地といって「(人に)貸した宅地」という分類になります。
借地権は借主からの申し入れがない限り事実上契約が終了しない普通借地権と、契約期間の満了をもって契約が終了する定期借地権の二種類に分けられます。
普通借地権は法解釈や判例等が未整備だった大正から昭和初期頃に設定された古い借地権が今もたくさん残っており、土地所有者からすると一度設定したら事実上土地が戻ってこない普通借地権はあまりにも制限が厳しく、現代では新たに普通借地権を結ぶケースは親族間や同族会社相手など限られた関係の中にとどまります。
土地の有効活用で借地権を考える場合でも、現在では契約期間の満了により必ず地主に土地が戻ってくる定期借地権を利用するスキームが殆どです。
借地権については「借地権」のページで詳しく説明をしていますので、本稿では有効活用としての借地権として、定期借地権を中心にご説明をさせて頂きます。
借地権のページは現在制作中です

定期借地権の特徴

項目 内容
特徴 契約期間を限定して土地を貸します。
普通借地権と異なり、契約期間が満了すると必ず土地が返還されます。(更地返還または土地所有者が建物を時価で買取りの方式があります)。
収益源 借地人から貰う地代
主な用途 定期借地権付きマンション(一戸建て)分譲、居住用施設(高級マンション等)、事業用施設(老人ホーム、保育園等)、大型商業施設、ロードサイド型店舗
土地所有者のメリット
  • 土地の所有権を手放さない
  • 契約期間の満了により土地が必ず戻ってくる
  • 相続時の土地評価額を下げる効果がある
  • 土地上の建物で収益を上げるのは借地人であるため事業リスクを負わない。
    (土地所有者自身に借入リスクなし)
  • 収益の安定性が高い(空室リスクなし)
  • 煩雑な作業がない(地代の回収のみ)
  • 建物の修繕、リフォーム等は借地人または建物所有者が行うため土地所有者は無関係
  • 借主は高額な権利金等を必要としないため、プロジェクトの採算性がとりやすい →有効活用の幅が広がる
土地所有者のデメリット
  • 長期間土地の自己使用ができなくなる
    (最低30年以上)
  • 期間中の売却は更地よりも安くなる
  • 収益性は決して高くない
  • 比較的広い土地でないと事業化が難しいことが多い
  • 固定資産税等の土地保有税は土地所有者が負担する
  • 土地の維持コスト(土地が原因の地盤沈下への対応など)は土地所有者の負担となる

定期借地権を利用した事業を簡単に言うと、土地所有者から土地を借りた人がその土地上に建物を建てて使用収益(居住を含む)をするというスキームです。
土地所有者の収益源は借主が支払う地代であり、土地上に建てられた建物と土地所有者の間に特別な関係は生じません。
土地所有者からすると契約期間中の空室リスクがないため収益の安定性は高いですが、収益源は地代だけなので収益性そのものは必ずしも高いとは言えません。
また土地上の建物とは無関係となりますので、建物から上がる収益とは無関係になる一方、建物の修繕義務や固定資産税等の納付義務、家賃の回収業務からは解放されます。
定期借地権には、「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3種類があり、建築する建物の種類や目的により契約形態が分けられていますが、考え方の原則は同じです。
定期借地権は普通借地権と異なり土地が必ず返還されるという点が最大の特徴で、土地所有者は土地が必ず返還されるので契約時に高額な権利金を借主から貰う必要がなくなり、その分借主は初期費用の低減が図られるため事業の採算性が高くなります。
(結果地代の増額要因にもなります)
また相続財産の評価減という観点で定期借地権が普通借地権と大きく異なるのは、普通借地権は土地の返還時期が不明(というよりも実質的に戻ってこない)のため、自用地評価額から借地権割合を引いた額が貸宅地の評価額となりますが、定期借地権は土地の返還時期が決まっているため、契約期間の満了時期が近づくにつれ借地の評価が自用地の評価額に近づいていくことになります。
相続税対策という観点では、定期借地権事業を行っても相続が契約期間の満了近くに起きてしまうと、相続税の節税効果としてはあまり効果が無くなってしまうということになります。
(建物譲渡特約付き定期借地権の場合は、契約終了時に土地上の建物を時価で土地所有者が買い取りますので、その建物を賃貸で貸し出せば貸家と貸家建付地の評価減となります)

定期借地権スキーム