不動産の節税対策

節税対策を検討する前に

相続税の節税対策を考える場合、最も大掛かりで効果的な対策は不動産を活用したものです。
不動産を活用した相続税対策は、不動産が現金と比較して財産が低く評価される点や、不動産の利用形態の違いによってさらに評価額を下げることができるという特徴を活用して、相続財産全体の評価額を下げ、結果として相続税額を圧縮するというのが基本的な考え方となります。

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現金と不動産

現金と不動産を比較すると、両者が仮に同じ市場価値を持っていたとしても相続税計算上の評価額は不動産の方が現金よりもかなり低く見積もられます。

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貸宅地(借地権)

土地の所有者が自分の土地を自分で利用する場合、その土地は自用地と呼ばれ土地の評価額がそのまま相続税計算上の財産評価額となります。
一方、自らが保有する土地を人に有償で貸し付けて、借りた人(借地人)がその上に建物を建てた場合には借地人に借地権という権利が発生し、土地の評価額が下がります。

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貸家と貸家建付地(賃貸経営)

不動産を活用した相続税対策では現金を不動産に変えることで財産の評価額が下がるというお話しをしましたが、その不動産を人に貸し付けるとさらに評価額が下がります。

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賃貸経営と出口戦略

現金を不動産に組み替え、さらに賃貸不動産化することで、相続財産の評価額が圧縮され節税効果が生まれるというのが、不動産を活用した相続税対策の基本的な考え方です。

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小規模宅地等の評価減の特例(制度の概要)

財産を評価する上で最も重要ともいえる特例が「小規模宅地等の評価減の特例」です。
「小規模宅地等の評価減の特例」は一定の要件を満たす宅地等において、本来の評価額から50%または80%を減額して相続税の計算が出来るという、非常に節税効果の高い特例となります。

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小規模宅地等の評価減の特例(適用の要件)

前項では小規模宅地等の評価減の特例の意義と概要についてご説明を致しました。
今回は小規模宅地等の評価減の特例を適用できる人とその要件についてご説明したいと思います。

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小規模宅地等の評価減の特例(重要な論点)

実際にこの特例を適用して税務申告を行う場合には税務専門家への相談は必須と言えますが、本項では更にいくつかの重要な論点について説明をさせて頂きます。

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小規模宅地等の評価減の特例(具体的な計算例)

本項では小規模宅地等の評価減の特例を利用した評価額の計算例をいくつかご紹介したいと思います。
実務的には複数の相続人等が特例を適用できたり、複数の宅地等が対象になるケースが多くなりますが、原則的な計算の考え方はここで取り上げた内容が基本となります。

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不動産評価の注意点

本稿では土地の個別性や利用状況に基づく評価の考え方についてご説明をします。
土地の評価は普遍的な評価手法が適用できない事情があればあるほど専門家の判断が必要になってきます。

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タワーマンション節税からみる相続税対策

一時期、相続税対策としてタワーマンションを購入する方法が話題になりました。
数億円もするタワーマンションを購入するという方法は一部の富裕層の方にのみ可能な相続税対策ということもあり、昨今は税務当局や司法の判断もあからさまな節税ありきのタワーマンション購入には歯止めをかける方向に傾きつつあります。

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