土地売買契約　軟弱地盤・地中障害物・土壌汚染リスク

土地を売買する際、地中の状態はよく分かりません。
例えば、以前は化学工場で利用していたというようなことがはっきりしていれば、「土壌汚染があるかも？」という推測もできますが、そうではない普通の土地の場合には率直に言ってよく分かりません。
今まで親が何の問題もなくずっと住んでいたから安心という訳でもありませんし、今まで建物が建ったことが無いから安心という訳でもありません。
既存の土地が何らかの理由で汚染されていることもありますし、建物を建てる前や整地をする際にガラやゴミなどを埋めてしまったということも昔はよくありました。

なので土地を売買する時には、地中の状態についてはわからないので、「地中のことは分かりません」と言って契約を結ぶことになりますが、結果として後になって地中からゴミが出てきたり、土壌汚染があったり、地盤が軟弱だったりということが判明した場合には、誰の責任なの？と言うことが問題になります。

不動産取引においては、物件に関する傷（欠陥）のことを「瑕疵（かし）」と呼び、地中の様に普通では知ることのできない問題点のことを「隠れた瑕疵」と呼びます。
通常は隠れた瑕疵による損害を買主に負わせることは不合理ですので、隠れた瑕疵による損害の賠償や瑕疵の除去は売主の責任とすることが多いです。
この責任のことを「瑕疵担保責任」と言い、契約書には「売主の瑕疵担保責任は３カ月間とする」といった内容の文言を記載することになります。
つまり買主は引き渡し後、決められた期間内に瑕疵を発見した時には、売主に瑕疵による損害の除去を主張できることになります。
（ちなみに瑕疵は土地だけではなく、建物のシロアリ被害や雨漏りなども該当します）
ところでこの瑕疵担保責任ですが、売主が不動産業者でない場合には期間の規定がなく、売主・買主が合意すれば瑕疵担保責任免責と言うことも可能です。（※）
但し、それでは買主のリスクが大きくなりすぎるので、通常は瑕疵担保免責という契約は、売主に瑕疵担保責任を履行する資力等が無く、その分リスクを見込んだ安い売買価格にするような場合に限られます。（逆に売主が宅建業者の場合には、瑕疵担保責任の期間を２年より短くすることはできないという規定があります）

（※）売主が宅建業者か事業者か個人か、同様に買主が宅建業者か事業者か個人かの組み合わせによって、瑕疵担保責任だけでなく消費者契約法の適用もありますので、細かい責任規定は個別の判断が必要です。売主が宅建業者ではない個人間売買では瑕疵担保責任免責は可能です。

と、ここからが本題になりますが、この様に土地の取引においては地中の状態がわからないというリスクが常に付きまといます。
大手の会社が行った広い開発現場ということであればそのような心配はないでしょうが、個人の方が所有している土地を個人間売買するというような場合にはどうしても不安が残ります。
そしてこの不安は、立場は変われども売主・買主双方に共通するものです。
買主としては余計な出費が出ないか？工期に狂いが生じないか？といった不安がありますし、売主は折角売れた土地なのに余計な出費がかかってしまうのでは？という不安があるからです。

この様な土地取引の不安を取引前に解消しようということで、宅建協会（協同組合）では土地調査（軟弱地盤・地中障害物・土壌汚染）について専門の提携会社をご紹介することが可能になりました。
この場合の一番のメリットは、「安心できる会社」ということ。
この様な専門性の高い業務を依頼をする場合、ユーザー側の不安は「適正な施工」と「適正な価格」の判断が出来ないという点にあります。
その点、宅建協会が提携している会社であれば、手抜き施工やぼったくり価格といった心配はありません。
費用は一例では４５０㎡で１５万円ということですが、基本は無料のお見積りを取ってからということになるかと思います。
そしてこの施工と費用は通常は売主が売り出しをする前に負担するというパターンが多いと思いますが、土地に問題が無いとなればその分売りやすくなりますし、当然その安心感は価格にも反映されます。
しかも診断後、一定条件のもと埋設物見舞金制度保証も利用できるということですので、安心を買うという意味でも検討の価値はあると思います。

もしご興味のある方がいらっしゃいましたら、もちろん売却のご依頼と絡めなくても結構ですのでお気軽にお問い合わせください。

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