【民法改正】連帯保証人の極度額

相続に関わる民法改正については新聞でも頻繁に取り上げられていますが、実は賃貸借についても民法は改正されます。

特に影響が大きいと思われるのが個人が賃貸借契約の連帯保証をする場合の極度額の設定についてです。
賃貸借契約では身内がアパートを借りる時などに連帯保証を依頼されるケースがありますが、従来は保証する額に上限が無く、賃借人の債務が膨らめば膨らんだだけ保証人の債務も大きくなってしまいました。

今回の民法改正により、２０２０年４月１日以降に結ぶ賃貸借契約では、個人の連帯保証人が負担する債務の上限（極度額）を定めることが義務付けられ、極度額を定めない保証契約（賃貸借契約）は無効となります。
また事業用不動産の賃貸借契約では、極度額の設定に加え、賃借人は自身の財務状況や収支、他の債務の有無や金額、返済の履行状況等の情報を連帯保証人の候補者に提供しなくてはならないことになりました。
この規定は、賃借人が連帯保証人に開示する義務を負うもので、貸主や媒介業者の責務ではありませんが、仮に賃借人が連帯保証人に対して財務状況等を開示せずに保証契約を結んだ場合は無効となってしまいますので、貸主にとっても重要な問題となります。
また貸主が賃借人の情報開示義務を「容易に知ることが出来たのに、それを怠った」時には、保証無効による損害賠償請求も認められない可能性があるようなので、契約時には「賃借人が連帯保証人候補者に財務状況等の開示を行った旨」を一筆とる必要がありそうです。
今回の民法改正においては、連帯保証人の負担軽減が図られることになりましたが、それに伴い貸主の負担が増える側面はあると思います。

尚、実務上の取り扱いとしては２０２０年４月１日前に結んだ保証契約は改正民法施行後も従前の例によるものとされ、改正前に結んだ内容が有効になります。
これは改正民法の附則２１条１項に定められています。
但し、その場合でも、賃貸借契約がその後に期間満了を迎え更新をする場合には、従来の契約内容が優先されるのか改正民法の定めが適用されるのかは今一つはっきりとしていません。
連帯保証人の保証債務に関する最高裁の判例では、保証人の義務は契約が更新された場合、更新契約書に記名捺印が無い場合でも有効とされる、というものはありますが、今後は契約が更新された場合に極度額が定められているかどうかも保証義務の有効性に影響があるのかという論点が生じます。

もう施行まで１年を切った改正ですが、留意しておく必要があると言えます。

【２０１９年７月４日　追記】

７月１日に行われた宅建協会不動産無料相談員研修の後、講師を務められた弁護士の先生に質問をしました。

現行の極度額を定めていない賃貸借契約における連帯保証人の責務は、来年の４月１日以降どうなるのか？という質問です。

先生の回答は、

１）当該賃貸借契約の賃貸借期間が満了するまでは、連帯保証人の保証責任には変更はない
つまり来年の４月１日を過ぎても、現行契約を直ちに巻き直して極度額を定める必要はないということです。
２）但し、４月１日以降、賃貸借期間が満了し、契約書の巻き直しをする際に、契約書に極度額を記載する欄があるにもかかわらず、ブランクのまま契約をすると、極度額を定めていない保証契約と見なされ保証無効ということも考えられる
３）業界の標準契約書の制定や、専門家の解釈等がもう少し揃わないと、現時点では正確なことは言えない

という様なものでした。
賃貸借契約の満了日が法律が改正される来年４月１日よりもだいぶ先であれば良いのですが、４月１日を超えてすぐ満了を迎える既存契約では判断が難しいところです。
知り合いの業者さんに聞くと、すでに今の段階で「この更新契約は、現行の保証内容を継続している」と謳っている例もあるそうですが、もう少し様子を見ておく必要があります