宅建協会　法定研修会

月曜日はおおみや市民会館にて年に一度の宅建協会の法定研修会がありました。
法定研修会とは、簡単に言うと協会に所属する不動産業者に対する年に１回の勉強会です。
これを受講すると「研修済証」というシールがもらえます。

今年の法定講習会は来年に売買、賃貸ともに大きな影響のある民法改正を控えていますので、私を含め居眠りも少なくいつになく真剣に受講している人が多かったです。（私は以前居眠りをしていびきをかいてしまい起こされたことがあります･･･）

民法改正については、売買契約では引き渡した物件の隠れた瑕疵（傷という意味です）に対する売主の責任が瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変わります。
従来は引き渡し後に物件に隠れた瑕疵が見つかった場合には、売主が瑕疵を取り除く修補等の責任を負いましたが、今後は隠れた瑕疵があった場合、売主の債務不履行という位置づけになり修補等の責任を追うことになります。
これだけを言うと何が違うの？ということになりそうですが、債務不履行という位置づけになるということは契約に定める違約金の対象になるのではないかという問題が生じます。
これ以外にも、「責任を負わない」という特約の効力や書き方など契約の解釈や契約書への記載の仕方を含め神経を使いことになりそうです。

また賃貸借においては、個人の連帯保証人の極度額（賠償の限度額）を決めることになります。
これは例えば賃料６万円の賃貸マンションの契約で連帯保証人さんに対して「上限５０万円まで保証してくださいね」と決めるということで、連帯保証人さんからするとかなり抵抗感が生まれるものと予測されます。
また事業用の賃貸借では、さらに賃借人は連帯保証人に対し自身の財産の額や収支の状況等を提供する必要があると定められ、それをしなかった場合には連帯保証人は保証を取り消すことが出来ると定められました。
この規定は、貸主が「借主が状況提供をしていなかったり誤った情報を提供した」という事実を知りえた場合にも適用されるということですので、貸主も「ちゃんと情報提供しましたか？」ということを確認する必要が生じます。
但し、そもそも借主も第三者に対して自身の資産状況等を説明することには抵抗があるでしょうから、結果的に事業用賃貸借契約の連帯保証においては第三者の個人保証はほぼなくなると考えて良いと思われます。
これらの規定は賃貸保証会社には適用されませんので、今でも賃貸借契約の締結においては賃貸保証会社を利用することが一般的ですが、今後は賃貸保証会社の利用が一層進むものと予想されます。

民法改正は他にも色々と難しい点が多いようで、４月１日の新法施行までの間にさらに内容理解を深める必要があります。

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