不動産相続で揉めない様に

相続財産としての不動産を考える時に、遺産分割がしづらいという特徴は避けて通れません。
もし被相続人が複数の不動産を所有していて、それらの不動産を各相続人に公平に分配できるのであれば問題は少なくなりますが、その様な恵まれたケースは多くなく、実際には限られた不動産を誰がどの様に相続するのかということで頭を悩ませることになりがちです。
揉めない不動産相続を実現するためには、出来るだけ相続人間の公平を保つということが基本になりますが、そのための方法や考え方についてまとめてみました。

１．土地を分割する

広い土地を所有している場合など、価値が均等になるような分割が比較的容易な時には相続人の構成に合わせて不動産を分割してしまう方法が最も簡単です。
例えば生前のうちに広いＡ土地を測量の上、Ａ－１、Ａ-２･･･と分割（分筆と言う登記手続き）しておいて、相続発生時には各相続人が取得するよう遺言を残しておけば、実務上もスムーズで相続人間でもしこりが残ることは少なくなります。
財産を現物のまま遺産分割をする方法を「現物分割」と言い、最もシンプルな遺産分割の方法となります。
不動産に限らず相続財産は現物分割が出来ればそれが一番簡単な方法となります。

２．代償金を支払う

相続財産に自宅など分けることが難しい不動産がある場合、その不動産を取得した相続人が他の相続人に対して金銭等の財産を給付することで、財産取得額のアンバランスを均す方法を代償分割と言います。
代償財産はお金以外の財産でも構いませんが、通常は現金が基本です。
また必ずしも財産取得額は均分になる必要は無く、相続人間で合意した金額であれば代償分割は成立します。
代償分割において一番の問題点は、言うまでもなく代償する人に代償資産を用意する必要があるということですが、それ以外にも適正な代償金額の算定をするにあたり相続人間で意見がまとまらないという問題も起こりがちです。
これらの問題がクリアできれば代償分割による遺産分割は経済的な公平さが確保できる最も合理的な遺産分割方法と言え、思い入れのある不動産を売却したくない場合や、不動産を相続する相続人がその不動産に居住していたり、商売を営んでいて容易に売却ができない場合などに適した遺産分割方法です。

３．財産価値が不均衡なまま相続させる

例えば相続人が子供二人の場合などで、片方の子が親と同居して終生親の面倒を見たのに対し、もうひとりは早くに独立し生活の基盤をしっかりと整えているという場合などには、自宅は同居の子に譲り、現金をしかるべき割合で分けるというのもある意味で公平な分割の仕方ではないかと考えます。
取得する財産が少なくなる相続人の理解が必要となる遺産分割となりますので、予め被相続人となる親から二人の子に対して想いをきちんと伝えることが必要です。
また理解が得られない場合に備え、その内容を遺言など強制力のある方法で指定しておくことも必要です。

４．遺言により財産の受取人を指定する

相続人が複数いて、遺産分割協議が円滑に進むかどうかが心配な時には、遺言により被相続人が予め財産を取得する相続人を指定しておくことが必須となります。
法律的に正しい書式で作成された遺言書に、「自宅不動産は○○に相続させる、現金は△△に相続させる」という様に具体的な取得者を指定することで、各財産の相続後の帰属が決定し、相続人同士で揉める余地はなくなります。
但し、兄弟姉妹を除く法定相続人には法律で決められた最低限の相続分である遺留分が認められていますので、遺言による財産の分配は遺留分を侵害しないことが前提となります。
仮に遺留分を侵害してしまった場合には、遺留分を侵害された相続人は財産を多く相続した相続人に遺留分減殺請求を行うことができるため、別の遺産分割問題が発生してしまいます。
尚、適正な遺言は遺産分割の揉め事を法律的に回避させる効力は有しますが、その遺言の内容が相続人にとって心情的に納得のいくものでなければ、相続人間に感情面でのわだかまりは残ります。
遺言を残す場合には、内容を十分吟味することは勿論のこと、付言やエンディングノートなどによりそのような判断に至った想いも併せて残された相続人に伝えることが大切になります。
（「遺留分」参照）

５．相続前に不動産を現金に換える

相続財産としての不動産の特徴が、「価格が高く」、「分割しづらく」、「流動性が低い」点にあることは既にお話しをしました。
居住用不動産の場合は難しいですが、遊休不動産や収益不動産の場合には、生前に売却して現金に換えてしまうことで不動産のデメリットである「分割しづらい」、「流動性が低い」という要素が無くなり、相続発生後の遺産分割は格段に容易になります。
但し、不動産の売却価格はその時の市場価格となり、譲渡所得税などの各種税金や売却にかかわる仲介手数料等のコストがかかる点には注意が必要です。
また不動産の現金化は相続税の納税資金対策としても有効ですが、不動産の評価減の利用した節税効果は失われますので遺産分割のしやすさと金銭面での負担増の兼ね合いは専門家を交えた慎重な判断が必要になります。

６．相続前に現金を不動産に換える

遺産分割をするという観点からすると現金化は最も有効な方法ですが、相続税対策と言う観点ではかえってデメリットがあります。
相続税計算の基準となる財産評価において、現金はその額面がそのまま評価額となり不動産よりも評価額が高くなってしまうからで、元々相続税が課税される見込みのご家庭においては、土地を現金に換えることはさらに相続税の負担が増得ることになってしまいます。
例えば、相続財産が不動産と現金、相続人は子供は二人というご家庭であれば、現金に余裕がある前提で（あるいは金融機関からの借り入れが容易であれば）、もう一つ不動産を購入するというのもひとつの方法です。
既存の不動産と同等の不動産を購入することで財産の評価額を下げるとともに、相続時には２つの不動産をそれぞれ分割した上で、残りの現金を遺産分割するという方法です。
但し、不動産は個別性の強い財産ですので、「同等の不動産」というのが口で言うほど簡単ではありません。
購入する不動産の吟味は勿論のこと、遺言により誰がどの不動産を相続するのかを指定しておく必要があります。

７．相続後に現金化する

相続発生後に不動産等の財産を売却して現金化し、そのお金をしかるべき割合で分けるという遺産分割の方法を換価分割と言います。
換価分割は相続した不動産を売却することに差支えがなければ、合理的な遺産分割が可能になります。
但し、その時の不動産市況により価格が下落している可能性や、書類や登記名義の不備、あるいは近隣トラブルや法令上の制限等により不動産が売却できない（あるいは大幅に値段が下がる）という可能性もありますのでその点には十分な注意が必要です。
将来的に換価分割を検討するのであれば、その不動産が売却可能な状態にあるのかという点と、大体いくらくらいで売却が可能で税金等の控除後に手残りがいくらぐらいなのかという点を早めに調査しておくことが望ましいと言えます。（出来れば相続が発生する前に行っておくことが望ましいと言えます）
尚、換価分割による遺産分割は遺言でも指定ができますので、被相続人において換価分割を指定することも可能です。

８．共有する

遺産分割で当面の争いを回避する最も簡単な方法は、不動産などの分けづらい財産を相続人同士で共有してしまうことです。
共有する持ち分は話し合いで決めてもいいですが、共有となるケースではほとんどの場合が法定相続分になるものと思われます。
しかし共有は共有財産についてすべての共有者が権利を持ちますので、売却等の処分は共有者全員の合意が必要となります。
自分の持ち分だけを第三者や他の共有者売却することは可能ですが、通常他人の共有持ち分を買おうとする第三者はいませんので、他の共有者以外への売却はほぼ不可能となり財産が塩漬け状態になりやすくなります。（第三者が購入する場合は金額はかなり安くなります）
また共有者に次の相続が発生した場合には共有者がさらに増える可能性が高くなる一方で、共有者同士の関係性は薄くなりいよいよ収拾がつかなくなる恐れがあります。
一般的に共有による遺産分割は出来るだけ避けるべき方法とされています。

不動産の相続では、相続人間で取得する財産価値を出来るだけ均等にする方法を検討するか、それが出来ないようであれば被相続人が遺言等で強制力を持って遺産分割割合を法律的に確定させてしまうということが必要です。
相続財産に不動産があるとどうしても相続人間で財産的な格差が生じやすくなりますので、相続対策を何も行わないまま相続を迎えることは危険と言えます。
相続財産としての不動産の特長を理解の上、対策を検討する必要があります。